なぜ家を売っても住宅ローンが残るのか？住宅ローンの甘い罠とは？
家を売っても住宅ローンが残る・・・。
最大の悲劇ですよね。
これこそが、持ち家最大のリスクと言えるでしょう。
ちゃんと35年間ローンを返せればいいのですが、予期せぬトラブルで返済が出来なくなる可能性はゼロじゃないですよね。
・給料カット、ボーナスカット等の収入減
・リストラ、倒産等による失業
・親の介護や子供の進学等の支出増
・地震倒壊による二重ローン
など、住宅ローンが払えなくなる火種は、そこらじゅうにありますし、自分で管理できる範囲を超えて起こる場合が多いですよね。
私の友人の話なのですが、家を買って3年後に会社が倒産してしまい、収入がゼロ円になってしまったのです。
そのせいで持ち家を差し押さえられてしまったのですが、それでもなおローンが残ると。
その時、友人は愕然としたそうです。
なんで担保に取っている家土地を売ってもローンが残るのか、と。
担保価値を認めたから融資したはずなのに、なぜそれだけでは足らないのか。
恐ろしいですね。
ですが、これは住宅ローンをくんでいる全ての人に潜む危険なんですよ。
その危険はどこに潜んでいるのか、というと【住宅ローンの支払い方法】です。
住宅ローンを借りる時に説明されているとおもいますが、住宅ローンの支払い方法には【元利均等返済】と【元金均等返済】という2つの支払い方法があります。
で、ほとんどの人は元利均等返済を選んでいます。
ていうか、そういう提案を受けています。
そこが落とし穴なのです！
元利均等返済は貸す側にとっては美味しくて、借りる側にとってはキツイ返済方法なのです。
元利均等返済とは毎月の支払額が一定で、その中身というか元金と金利の比率が変動していく支払方法なんですね。
例えば、毎月8万円の支払い額だとして。
最初の1年間は元金1万円、金利7万円、合わせて8万円。
10年後には元金3万円、金利5万円、合わせて8万円。
20年後には元金5万円、金利3万円、合わせて8万円。
そんな感じで支払をしていくプランなのです。
図にすると、こうですね。
カンの鋭いあなたであればピンと来るでしょうが、元利均等支払だと最初の10年は、ほぼ金利しか払っていないんですよ。
元金なんて、ほとんど減っていないんですね。
住宅ローンを支払っているんだから、元金も減っているだろう。
そう思っている人は多いのですが、実は元金なんてほとんど減っていないんですよ。
元金が減っていないのですから、家を売ってもローンが残るのは当然ですよね。
仮に家を買った時はローンと家の価値がトントンだったとしても、家の価値は時間と共にどんどん下がって行きます。
それに対し、元金は全然減っていないんですから、家を売ってもローンは残りますよ。
時間がたって家の価値が下がった分だけ、ローンが残るのです。
これが家を売ってもローンが残る原因なのです。
では、どうしたらその罠にハマらないですむか、というと、【元金均等返済】で払う事でローン残債と家の価値がトントンになりやすくなります。
元金均等返済は、毎月返済する元金の額が一定ですので、支払ごとに元金が減っていきます。
その代わり、ローン開始直後は元金全額に対しての金利になりますので、最初は支払い額が多くなってしまうのです。
例えば、
最初の年は元金5万円の金利が5万円で合計10万円、
10年後は元金5万円の金利が3万円で合計8万円、
20年後は元金5万円の金利が1万円で合計6万円、
みたいな感じです。
図にすると、こうですね。
この支払方法で住宅ローンをくめば、最初はキツいですがどんどん楽になりますし、物件価値とローン残債の開きが少なくなります。
つまり、家を売ればローンもチャラになる可能性が高い、と。
ただ、あなたも住宅ローンのプランを提案された時に、恐らく両方のプランを提案されているはずなんですよ。
金融はコンプライアンスがうるさいので。
それでも多くの人が元利均等を選んでしまうのは、見た目の支払い額が低く見えるから、ですね。
最初の10年に毎月10万円払って、だんだん減っていく支払方法と、35年間ずっと毎月8万円払う支払方法だったら、ほとんどの人が毎月8万円を選びますよね。
だから多くの人が元利均等返済を選ぶのです。
ですので、たぶんあなたも元利均等返済だと思いますが、その場合はどんな対策をしたらいいのか？
ローンの借り換えも検討すべきですが、その前にやるべき事があります。
あなたのお家、今、いくらで売れるのか、ご存じですか？
それを知っていないと戦略を立てられません。
というのも、今の時点でローン残債と家の価値がトントンであれば、無理して借り換えとかをしなくても問題は無いわけですよね。
今、家を売っても住宅ローンは完済できますし、元金の返済比率はこれから高まってくるので、下手に借り換えをしちゃうと今まで払ってきた金利がもったいないですから。
ですので、まずはお家の価値を確認して、住宅ローンの残債と比較してみましょう。
住宅ローンの残債はいくらあるのか？我が家の価値は、今いくらなのか？
それを知る事が先決です。
実は東京オリンピックの影響で、地価が高騰している地域も多いのです。関東以外でも上がってますよ。
調べてみたら、実は家の価値がローンを上回っていた！という事も、大いに考えられます。
赤字どころかむしろ黒字だった！となれば、いよいよ打つ手も増えますからね。
だからこそ、このタイミングで資産価値を調べるのは重要なのですが、ここで一つ問題があります。
家の価値って、どうやって調べるのでしょうか？
住宅ローンがいくら残っているのかは、契約書を見たり融資先に問い合わせれば、すぐに分かりますよね。
でも、お家の価値って、分からないと思いませんか。
株やREIT（リート）と違って、価格が常に開示されているわけじゃないですよね。
不動産屋さんとか専門業者に見てもらわないと、いくらで売れるのか分からないでしょう。
でも、わざわざ不動産屋さんに聞きに行くのも面倒じゃないですか。
そこで、60秒で査定ができる、超便利サイトをご紹介します。
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これなら今すぐにでも出来るので、ぜひやってみて下さい。
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